Процедура проведения «принудительных» торгов.

До назначенного времени проведения аукциона

До назначенного времени проведения аукциона суд, проводящий процедуру аукциона, должен определить оценочную стоимость объекта. Оценочная стоимость служит исключительно для того, что бы при проведении аукциона обозначить границы стоимости для соблюдения определённых прав кредиторов и должников. Ответственное за проведение аукциона должностное лицо может само, по своему усмотрению оценить стоимость объекта. Однако, как правило оценочную экспертизу поручают проводить эксперту. Принципиально, основанием для оценки объекта может служить уже имеющаяся в наличии экспертиза. Оценочная экспертиза передаётся участникам процесса, установленная стоимость объекта доводиться до их сведения, для того что бы они имели возможность определить свои позиции. С экспертизой могут так же ознакомиться участники торгов. После слушания участников процесса, на основании проведённой экспертизы выносится решение, устанавливающее оценочную стоимость. Это решение может быть опротестовано участниками процесса посредством подачи жалобы.
После успешного определения оценочной стоимости назначается время проведения торгов. Как правило с момента назначения «принудительных» торгов и до назначения времени проведения проходит от 9 до 12 месяцев, регионально даже до 24 месяцев. Информация о времени проведения торгов публикуется в объявлениях участковых судов и ведомственных бюллетенях. В большинстве случаев эта информация публикуется в местных газетах и всё чаще в Интернете.

Проведение аукциона

Сам аукцион состоит из трёх частей: извещения, торгов и решения суда.

Извещение

Перед самим аукционом ответственное лицо зачитывает записи из земельной книги, называет кредиторов, ходатайствующих о проведении процедуры торгов ( инициирующие судебный процесс кредиторы – далее инициаторы ). В этой части так же называется наименьшее предложение. Таковое состоит из остающихся действенными из-за их первостепенности прав, занесённых в земляную книгу и из оплачиваемой наличными части наименьшего предложения, покрывающей как минимум затраты по проведению аукциона. К тому же часто добавляются государственно-правовые обременения ( например: земельный налог ), а так же дополнительные затраты по остающимся действенными правам. Остающиеся действенными права представляют для участников торгов особое значение. Права и требования по объекту недвижимости имеют относительно друг друга ранговое отношение. «Принудительные» торги инициируются кредиторами, имеющими определённый ранг. Поэтому всегда существуют права и требования, имеющие преимущественные ранги. Право о проведении «принудительных» торгов ( принцип покрытия ) оговаривает, что таковые преимущественные права должны быть на торгах соблюдены. Предметом объявления являются так же дополнительные выплаты и суммы возмещения. Здесь идёт речь о денежных выплатах, которые должны оплачиваться дополнительно к основному предложению. На этой стадии процесса аукциона кредиторам предоставляется последняя возможность заявить свои требования исходя из ранга, до тех пор, пока исполнительное лицо не призовёт к подаче предложений.

Время подачи предложений

Минимальное время, в которое при проведении аукциона могут делаться предложения составляет 30 минут
( время предложений ). Ограничения по времени не существует. Аукцион длится тех пор, пока исполнительное лицо не объявит о его окончании. Как правило это происходит, если после трёхкратного вызова последнего предложением, дальнейших предложений не поступает. Предлагающий называет на аукционе определённую сумму, которую он готов заплатить. На аукционах по продаже недвижимости называется только «наличная» сумма – сумма оплачиваемая наличными. Каждый делающий предложение, что бы получить цену, должен добавить к этой сумме стоимость остающихся действенными прав. Каждый инициатор или другое правомочное лицо ( например должник ) может потребовать от участника, делающего предложение, гарантию в размере 10 % от оценочной стоимости. Такая гарантия может быть предоставлена в форме чека или в форме гарантии финансового института. Если гарантия не предоставляется сразу, то предложение откланяется судом. Гарантия может быть предоставлена так же в виде перевода денежных средств на расчётный счёт судебной кассы. В случае, если участник не делает наивысшее предложение и не получает права на объект, сумма гарантии возвращается.

Права кредиторов

Каждый инициатор, может в любое время, не зависимо от размера предлагаемой суммы и состояния процесса, остановить процедуру аукциона. Если процедура останавливается кредитором, стоящим первым по рангу, то это, как правило, приводит к немедленной остановки процесса, так как изменяется наименьшее предложение. Все до этого сделанные предложения становятся недействительными. Ходатайство об остановке, поданное последующими по рангу кредиторами, как правило не имеет действия на аукцион.

Объявление

По окончанию времени подачи предложений исполнительное лицо опрашивает присутствующих на торгах, будут ли поданы предложения. Кредиторы, проводящие судебный процесс могут и на этой стадии остановить торги. Так же и должник может ходатайствовать об остановки аукциона. Если на аукционе не сделано действенного предложения, то суд может на основании закона остановить процесс. Кредиторы, ведущие судебный процесс могут в этом случае подать заявление на продолжение процесса. Если наивысшая сумма предложения ниже 7/10 оценочной стоимости, то полномочные лица могут ходатайствовать об отказе, засчитать предложение как действенное. Учитывая во внимание поданные предложения суд выносит решение, засчитать наивысшее предложение. Так же возможно, что суд назначит новые торги. На основании конституционно-правовых норм проводящий процедуру торгов суд должен избегать продажи объекта за бесценок. Если наибольшее предложение меньше 1/10 оценочной стоимости, то суд переносит своё решение, что бы дать возможность должнику подать специальные заявления в отношении процесса. В отношении действенности предложения и в случае отказа выносится судебное решение. Проводящий торги суд должен учитывать интересы как кредиторов, так и должников. Если наивысшее предложение меньше 7/10 оценочной стоимости, то в действенности предложения должно быть отказано по ходатайству одного из правомочных. Если наивысшее предложение ниже 5/10 оценочной стоимости, то предложение считается недействительным на основании закона. В обоих случаях должны быть назначены новые торги, на которых эти границы уже не действуют ( вторые торги ). Если на торгах не было сделано ни одного предложения или по ходатайству кредитора предложение было признано не действительным, то границы стоимости действуют и следующих торгах. Остановка торгов кредитором, стоящим по рангу первым, приводит как правило к признанию предложений недействительными. Таким образом он может добиться того, что и на следующих торгах всё ещё будут действовать стоимостные границы.

Переход рисков, ответственности и пользования

Риск порчи земельного участка и связанных с ним составных частей ( здания, сооружения итд. ) переходит к лицу, чьё предложение засчитано действительным ( точно со времени принятия предложения ). Поэтому проводящее торги лицо устанавливает наряду с датой, точное время. Гарантийная ответственность, все обременения, так же и неизвестные, ложатся на лицо, чьё предложение принято, то есть к покупателю. При наличии страховых договоров покупатель становиться их участником. К нему переходит и право использования плодами с объекта.

Действие решения по торгам

Если решение принято, то с момента его объявления покупатель становиться собственником объекта. Это исключение из принципа, требующего для перехода собственности, внесения записи в земельную книгу.